אתר כלכליסט בדק כיצד ועד כמה שינתה תמ"א 38 את פניהן של השכונות והערים בישראל מאז שנכנסה לתוקף ב־2005. על ערי הפריפריה תמ"א 38 לא השפיעה משום שלא בוצעה בהן. אולם בנוגע לאזור המרכז, שבו נבנו בתקופה זו עשרות אלפי דירות במסגרת התוכנית, מעלה ניתוח שערך אתר מדלן עבור "כלכליסט" תמונה מפתיעה, לפיה השכונות שהושפעו באופן הגורף ביותר מתמ"א 38 לא ממוקמות ברמת גן, כפי שנהוג לחשוב, כי אם ברעננה, הרצליה, ואפילו באשדוד.

צילום: אתר כלכליסט 

בסך הכל מעלה הניתוח של מדלן כי ב־16 שכונות בישראל בוצעו פרוייקטי תמ"א 38 בלפחות 10% מהמבנים בשכונה. הנתונים שנאספו כוללים את כלל תקופת קיומה של תמ"א 38, עד לרבעון השני של 2019 (לא כולל). 

רובע ו' באשדוד היא השכונה השלישית בדירוג, עם 24% מכלל המבנים בה שעברו  או עוברים את התהליך. אם נוסיף את הדירות הנמצאות בהליכי אישור נגיע לשיעור מרשים של כ־50% מהדירות הקיימות בשכונה. כמו רעננה, גם אשדוד שלחה שתי נציגות נוספות לרשימת השכונות: רובע ב' (12%) ורובע ד' (10%). 

לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל, "הצלחת התמ"א תלויה בשני גורמים מרכזיים: מדיניות עירונית חיובית לנושא, לצד ערכי קרקע שמאפשרים התחדשות עירונית".

לדברי עו"ד ישי איצקוביץ ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', יש הרבה מאוד פרמטרים משפיעים על תמ"א 38 אבל העיקריים שבהם הם יעילות ומדיניות.

"יש ראשי ערים שסירבו להרחיב את התמ"א כדי לא לפגוע בחיי התושבים בשגרה למרות החשיבות שבחיזוק מבנים, ויש גם גורמים של כלכליות, ורצון הדיירים.

פרויקט תמ"א 38 ברובע ג' באשדוד - צילום: עופר אשטוקר

יש ערים שבהן הדיירים ממתינים בתור כדי לחתום ויש ערים כמו תל אביב שבהם הדיירים מציבים דרישות שהן לפעמים בלתי אפשריות ואף תוקעות חלק מהפרויקטים". 

על השאלה אם צריך לבטל את התמ"א אמר איצקוביץ כי הוא לא רואה סיבה לביטול גורף של התוכנית "צריך להשאיר אותה ולבצע מספר רפורמות כגון הקלות, יעילות בתכנון, מתן תמריצים לרשויות שיעודדו את זה וסבסוד על ידי המדינה במקומות שנדרשים לכך. הדבר הנכון יהיה תוכנית מתאר בכל עיר שתפרט איפה ניתן לבצע תמ"א וכך כדי לייצר ודאות". 

לכל הפרויקטים החדשים באשדוד לחצו כאן

העיר הבאה בהיקף הדירות שעברו תמ"א היא תל אביב עם 3,352 דירות ב־395 מבנים, לאחר מכן בלטו הערים: חיפה עם 2,346 דירות, אשדוד: 2,226 דירות, חולון: 2,021 דירות, בני ברק: 1,487 דירות, פתח תקווה: 1376 דירות, הרצליה: 1,324 דירות, רעננה: 1,272 דירות, ירושלים: 1,261 דירות, גבעתיים: 1,118, ראשון לציון: 1102 דירות ובת ים: 1,095 דירות

בסך הכל מדובר ב־13 ערים שבהן מעל 1,000 דירות שעברו תהליכי תמ"א 38.כולן, מלבד ירושלים ואשדוד, ממוקמות בגוש דן ובכולן יש כדאיות כלכלית לבצע פרויקטים מסוג זה.